房價漲!建商評比壓力大,預售屋注意爛尾樓前奏

預售屋小心了!中小型建商受到嚴重衝擊,生存空間遭到壓縮,未來恐面臨倒閉,甚至出現「爛尾樓前奏」的狀況,提醒目前想買房的民眾當心。


在政策打炒房、建材大漲雙重夾擊下,房地產業叫苦連天,專家示警:恐爆爛尾樓!根據內政部統計,2018年至今,營建成本已上升3至5成,其中鋼筋價格漲到目前一噸約2萬5000元,距離2007年歷史高點3萬元已不遠,其他建材價格也持續攀高,加上缺工嚴重,工資大漲,以及政府打炒房政策,營建成本攀高,也使建商在2、3年前預售房子時,所估算的獲利幾乎歸零,甚至房子蓋到一半就開始虧損。


由於大型建商通常有長期配合的營造廠、工班,加上財力及資源相對充沛,受到這波營建成本大漲會較小,不過中小建商或新成立的建商,恐怕就得承受較大壓力。


天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出,這一波包括央行緊縮資金,已經讓一些中小型建商,可能在因應市場的變動上出現了一些狀況,8、9月份的時候,可能會有一波倒閉潮出現,建商面臨淘汰賽,導致出現「爛尾樓」等狀況。


缺工缺料消息頻傳,但對消費者到底有什麼影響呢?房產達人特別點出預售屋3大風險,在工料雙漲、房市前景不明的現在,買屋時更要留意,避免一不小心畢生積蓄都賠了。


缺工缺料消息頻傳,但對消費者到底有什麼影響呢?房產達人特別點出預售屋3大風險,在工料雙漲、房市前景不明的現在,買屋時更要留意,避免一不小心畢生積蓄都賠了。


對首購族來說,買房困難都發生在頭期款付不出來,但由於預售屋可分期支付頭期款,成為不少購屋族首選,不過近期房價漲勢洶洶,加上疫情導致缺工缺料,此時購買預售屋更要留意3大重點,包括同級品容易出問題、交屋日期一延再延及建案類型要注意。


同級品條款藏貓膩 小心建材被更替

若取得買方同意,或是賣方能證明有不可歸責的因素,導致沒辦法供應原來建材,業者可用「同級品」替換,因此在預售屋合約上,基本上都會有一條「同級品條款」。在簽約前針對「同級品」記得請建商提供相關證明文件,像是替換建材和原建材的產品型號、規格、市價等資訊來證明。


開工日期應詳實 交屋延宕可求償

《預售屋買賣定型化契約應記載事項》指出合約必須要寫清楚開工日期及取得使照的日期。以日計算給消費者。而《建築法》第54條規定,建商在拿到使用執照(使照)的6個月內,要通知買家來交屋。建商有試圖拖延交屋時間,消費者依照合約內容是可以請求賠償的。為了避免交屋類型的糾紛,在簽約時,要記得確認清楚合約上是否有記載「於民國X年X月X日前,完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施」,取得使用執照後再通知消費者交屋。


除此之外,內政部定型化契約也規定,交屋時必須完成修繕,有延後狀況,賣方/建商要支付已繳價款萬分之五當作延遲利息給買方。如果延遲交屋超過3個月以上,是可以當作建商違約,要求解約退款的,並依照定型化契約,建商要賠償消費者最高不超過房地總價款的15%。


最後,近期缺工缺料、工料雙漲消息頻傳,在購買預售屋時應挑選規模較大的建案,小建案由於基地小、戶數不多,在現今環境下人力更容易被大型建案或是合作較久的建商挖走,小型建商相比之下就可能會面臨到更直接的缺工問題,而導致工期延宕。


另外,盡量找大品牌建商較為穩妥,因為新成立的建設公司容易缺乏市場應變能力,面臨倒閉最終成為爛尾樓。就算最後順利交屋,施工過程也可能會因為缺乏經驗品質堪憂,進而變成所謂的「一案建商」。


大建案、老品牌較穩妥 預售不怕爛尾樓

近年來政府大力推動危老都更建案,部份危老重建的類型是地主找中小型建商來合蓋,而中小型建商就包含上面提到的兩種要注意建案類型。營建成本的上漲,導致中小型建商資金周轉困難,如果再遇到工料上漲,就會面臨到爛尾樓的風險。買預售屋除了看建商的口碑,也要注意到建案使用的建材是台製居多還是進口居多,仔細確認清楚,交屋順利的機率也就大一點。

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