抓出隱藏暗處的瑕疵建商推薦,驗屋流程一次看

住宅市場中,最需要的就是建商是否會偷工減料,建商不會說出口的「驗屋8招」,驗屋點交資訊不對等、不透明,往往造成買方權益受損。


驗屋是買房前的最後一關,近年來疫情當下,建商會以「避免群聚」,要求買屋者不能攜伴陪同驗屋,但他認為,這恐怕是建商不想購屋人的驗屋陣仗太大,對建商刁難,因而提出這樣的要求。


但不少人卻不曉得該怎麼驗才能抓漏補缺,破解建商潛藏的房屋缺點,共同揭露驗屋關鍵環節。不要單槍匹馬去驗屋,做好戴口罩、帶酒精的防疫準備之外,最好能有買屋經驗者、或驗屋經驗者,或驗屋公司陪同進行驗屋。


根據漏水糾紛始終高居第一。尤其是外牆與鋁窗的接縫處、浴室門框、邊角等暗角處滲漏水,若非靠專業儀器輔助,屋主恐難以判斷,甚至只能驗出五十%的問題。漏水查驗本身就是需要專業儀器輔助,而非以防水、水電人員所持的工具檢測。值得注意的是,建商會刻意不讓屋主到上層樓測試漏水狀況,他舉案例說,即使上樓戶尚未售出,多數建商也不會同意屋主前往樓上戶進行漏水檢測。他建議,如果樓上有住戶的話,樓下屋主可以前往溝通,取得上層屋主同意,以利完成漏水檢測。


外牆漏水易造成內屋壁癌生成與潮溼發黴,甚至當水漏到樓下鄰居,就要支付相關漏水修繕費,或毀損家具的求償費用。他建議除可請專業驗屋公司進行外牆滲漏水檢測外,也可自行在陽台的水龍頭沖水,檢測鋁窗縫隙的漏水問題,或以高壓清洗機沖洗鋁窗外牆,確保有無漏水。


浴室最難直接從肉眼判斷的縫隙漏水問題,包括地板與牆面間、水管跟牆面間、淋浴玻璃跟牆面間、或門縫隙等,這些都是未經填補的小縫所造成浴間滲水,或漏水的問題。建議可以使用連續放水方式,檢查漏水量是否有變化。並且在有漏水處標示、拍照起來,可請建商修補與延長保固。


瓦斯管線是房子驗屋的重要項目,除了在屋外的瓦斯管線接縫處塗上肥皂水,若岀現泡沫的話,就代表瓦斯管線漏氣,此時須請建商修復完畢再交屋。《預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定,瓦斯內管費用應由建商負擔;若是成屋,則規定建商「不得」將天然瓦斯內、外管線費用自房地總價中拆分而另行收費,但仍有建商蓄意不安裝瓦斯內管、或者向消費者收取內管費用。


通常陽台晾衣桿一升降使用,後陽台的門就無法開關。」毅說,這種設計上的瑕疵,也是驗屋時不容易察覺的,因此必須要在驗屋現場使用晾衣桿或曬衣架,才能判斷陽台的設計有無瑕疵。針對設計有瑕疵時,購屋人可以要求建商將門移位,直到門可以正常開關,或主張損害賠償、酌減價金。


二次施工的陽台外推,就容易發生外牆有滲漏水的問題,這也是驗屋時難以發現的瑕疵處,更是建商不會主動告訴買屋人的事。買預售屋前,如果發現設計平面圖有虛線處或以虛線表示,那麼,房屋蓋好時就有可能是陽台外推的二次施工;買二手屋就要事先向地方政府建管處申請、查看「使用執照竣工圖」,比對合法建物範圍,避免買到二次施工的違建,因為買到違建,就難向建商究責,如被發現、提報拆除,將由買方負起責任。


無論是購買哪種房屋類型的停車位,買屋人常會遇到驗屋當天,建商才告知停車場施工中無法檢查。機械車位太小、車位出口有電箱、車門一開門就碰到旁邊車門等,這都是必須實際去丈量尺寸後,確保無誤,才可點交。消費者須留意買賣契約的停車位尺寸是否符合真實空間大小,交屋驗收時,若實際車位規格確定與設計圖說不符,建管處會依法提出懲處。


地磚、壁磚空鼓,如空鼓面積過大,磁磚就容易爆裂。」建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮指出,這些缺失很難從肉眼、表面看得見,需藉由精密儀器檢測出來。購屋人千萬不要以建商驗收標準,如輕敲磁磚的五點「右上、右下、左上、左下、中點。」超過三點(含三點)空心才要換掉、重貼,這是技術性犯規。反之,他說,合理範圍是以直徑10公分內,硬幣敲磁磚,確保磁磚是否為空心磚,且正確的標記方式是用膠帶以虛線方式,一段段黏貼出磁磚空洞的範圍,讓建商有依據可明確修補。


針對建商往往不會提供住宅裝修工程廠牌規格,這類問題就像是門窗廠牌是否防爆、磁磚品牌規格厚度、玻璃全反射半反射、油漆廠牌型號、規格電燈等,導致屋主驗屋或驗屋公司都不得而知,因此會遺漏檢驗。購屋買賣合約書裡,建商如有提供相關資料,對買屋人相對來說可以保障品質及檢驗。建議可主動要求建商提供相關資料,以便驗屋檢驗。


最後,民法第三五四條至三六○條都有載明買受人及受買人的權利與義務。可依「物之瑕疵擔保責任」(交屋時或移轉前已存在之瑕疵),請求建商減少價金或損害賠償;而在修繕完成前,可強硬保留5%購屋尾款,以免太早撥付尾款後建商拖延不修繕。

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